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Contrato, legislação e tributos

  • Qual a lei que rege as Incorporações Imobiliárias?

    É a Lei Federal nº- 4.591 de 1964 que dispõe sobre as Incorporações Imobiliárias.

  • Por que é essencial o registro da Incorporação Imobiliária para venda de unidades ainda não construídas?

    A lei brasileira determina que o incorporador somente poderá negociar unidades autônomas em edifícios em construção ou a construir após o registro do Memorial de Incorporação.

  • O que é o Memorial de Incorporação?

    É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto,informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos.

  • Que documentos devo verificar antes de assinar um contrato?

    É importante que você verifique se o imóvel encontra-se com o projeto devidamente aprovado e com o alvará emitido pela respectiva prefeitura municipal. Também é fundamental que se verifique a certidão de matrícula do imóvel, em que deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente registrada. Vale verificar também a minuta da Convenção de Condomínio arquivada no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras condominiais.

  • Quais as cláusulas essenciais que devem constar num contrato de compra e venda de imóvel?

    São essenciais as cláusulas que disponham sobre: as características do imóvel e do empreendimento onde está inserido, preço e forma de pagamento, forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso, incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade, penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplento e atraso no pagamento do preço na forma ajustada, prazo de entrega das unidades e demais obrigações assumidas pela incorporadora.

  • Qual a diferença entre contrato de compra e venda e escritura definitiva?

    O contrato de compra e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender a outra determinado imóvel, por determinado preço e condições. O contrato ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular, (e, nesse casso, há que observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes ) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso é lavrado em Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

  • Por que há necessidade de se registrar a escritura definitiva do imóvel?

    Para que se opere efetivamente a transferência da titularidade do imóvel, é necessário o registro do título de transmissão perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 1245 do Código Civil Brasileiro.

  • Qual a importância de constar no contrato todas as condições contratuais e o preço efetivamente pago?

    O contrato é o instrumento pelo qual estará regrada toda e qualquer obrigação assumida entre as partes, vendedor e comprador, e perdurará até a aquisição final dessas obrigações. Dessa forma, na hipótese de necessidade de qualquer questionamento futuro e, especialmente de necessidade de se submeter ao Poder Judiciário dúvidas ou conflitos a serem solucionados, o contrato celebrado será o instrumento utilizado como base dessa avaliação. Daí a importância de que todas as tratativas e acordos estejam devidamente previstos no contrato celebrado.

  • Posso comprar um imóvel representado por um procurador?

    Sim, desde que o procurador seja maior, capaz e esteja representado por procuração pública, com poderes específicos para tanto e todos os demais poderes relacionados ao negócio a ser realizado, seja por ocasião da assinatura do contrato ou quando da escritura pública.

  • Quando o comprador do imóvel é casado, seu cônjuge deve obrigatoriamente constar igualmente como adquirente?

    Se os adquirentes forem casados sob o regime da separação absoluta de bens, não é necessário, pois, neste caso, cada cônjuge tem liberdade para administrar seu patrimônio, inclusive para contrair direitos e obrigações. Porém, nos demais tipos de regime de bens (comunhão total, comunhão parcial e participação final nos aquestos) é necessário o comparecimento do cônjuge uma vez que na celebração de um contrato de compromisso de compra e venda de unidades há diversas obrigações que são contraídas por ambos, como, por exemplo, do recebimento das chaves, concessão de garantias (ex.: hipoteca, Alienação Fiduciária). Também nesses casos, se a aquisição se der por procuração, é necessário que ambos os cônjuges nomeiem procurador através de procuração pública com poderes para a aquisição do imóvel e demais obrigações correlatas.

  • Se eu adquirir um imóvel, por meio de compromisso de venda e compra, e, por ocasião da escritura, vier a falecer, quem receberá a escritura do imóvel?

    Via de regra, a escritura deverá ser feita em nome do espólio e, para tanto, será necessária a apresentação de alvará judicial para que o espólio receba a propriedade do imóvel. Porém, se os direitos ao recebimento do imóvel estiverem partilhados entre os herdeiros, será necessário apresentar à incorporadora e ao cartório o respectivo formal de partilha ou escritura pública de partilha, devidamente registrada perante o competente cartório de Registro de Imóveis, para que a escritura do imóvel seja outorgada diretamente ao(s) herdeiro(s) do falecido.

  • Quais as leis brasileiras que regem o condomínio?

    As regras sobre condomínio podem ser encontradas nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (10.406/2002) e na Lei 4.591/64, primeira parte, nos artigos cujo conteúdo não foi alterado ou regulado pelo Código Civil.

  • Quando vendo um imóvel, a que tributação estou sujeito?

    Quando se vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 15% de tributação sobre essa diferença (ganho de capital). Esse imposto deve ser pago através de DARF. Existe isenção de imposto caso o imóvel vendido tenha valor inferior a R$ 440.000,00, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos. Existem outras regras específicas que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Receita Federal.

  • Quando devo recolher eventual ganho de capital na venda de um imóvel?

    O recolhimento deve ser feito até o último dia do mês subsequente ao da venda do imóvel e equivale à alíquota de 15% aplicada sobre a diferença apurada entre o valor de venda e de compra do imóvel constante na última Declaração Anual de Imposto de Renda.

  • Em que momento considero a aquisição de um imóvel para fins de tributação?

    Segundo a instrução normativa da SRF n°- 84/79, a aquisição de um imóvel se dá no exato momento da contratação da operação, ainda que mediante compromisso de venda e compra, e desde que implementada a condição suspensiva a que estava sujeito o negócio.

  • Como declaro o imóvel em construção no IRPF?

    Na declaração de IRPF, deve ser informada a aquisição de imóvel de forma detalhada na coluna “Discriminação”. Na coluna “Situação em”, devem ser informados os valores efetivamente pagos até aquela data.

  • Como declaro o imóvel pronto no IRPF, o qual está sendo financiado?

    Na declaração de IRPF, no campo “Bens e Direitos”, deve ser informada a compra do imóvel, na coluna “Discriminação”, detalhada a forma de aquisição, isto é, informar que foi objeto de financiamento e, na coluna “Situação em”, informado o valor efetivamente pago no ano. No ano seguinte, ao valor do bem declarado no ano anterior, deve ser acrescido o valor das parcelas pagas no ano, e assim sucessivamente, até a quitação. Não deve ser declarado no campo “dívidas”, pois em se tratando de imóvel financiado, você deve informar apenas o valor pago ano a ano.

  • O que é DIMOB e quem deve emiti-la?

    DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias que empresas imobiliárias, construtoras e incorporadores devem emitir para a Receita Federal, informando os detalhes das transações imobiliárias realizadas, destacando especialmente a identificação dos contratantes e do imóvel, data, valor da operação e comissão cobrada.

  • O que é DOI e como funciona?

    DOI é a Declaração sobre Operações Imobiliárias que os cartórios devem emitir à Receita Federal para informar as operações imobiliárias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cartórios de Ofício de Notas, Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos, envolvendo bens imóveis, destacando a identificação dos contratantes e o valor da operação imobiliária para fins de apuração de eventual imposto a recolher (ganho de capital).

  • O que significa ITBI?

    Trata-se do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de qualquer bem imóvel. Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra, e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador.

  • O que é carência para entrega do imóvel?

    Ao adquirir um imóvel na planta, você é informado sobre o prazo de conclusão da obra. A carência é um prazo adicional, usualmente de 6 meses, que pode ser utilizado na construção do empreendimento, independentemente da ocorrência de qualquer evento fortuito ou de força maior.

  • Quando receberei a escritura definitiva do imóvel adquirido?

    A escritura do imóvel será firmada ao adquirente após a averbação da construção e da especificação do condomínio, que por sua vez ocorrerá após a apresentação do Habite-se e da CND-INSS da obra junto ao cartório imobiliário, e desde que o preço esteja quitado na forma contratada e que não tenha mais ônus perante o imóvel e/ou financiamento contratado.

  • O que é IPTU?

    O IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano – é o tributo municipal que incide sobre terrenos e edificações, e o fato gerador de sua cobrança é a propriedade de bem imóvel localizado na zona urbana do município. Sua base de cálculo é o valor venal do imóvel, atribuído pela municipalidade onde o mesmo se localiza através de critérios próprios que normalmente levam em consideração sua dimensão, localização e seu padrão construtivo.

  • É possível saber a previsão do IPTU antes da entrega do empreendimento?

    Os valores de IPTU são calculados com base em alíquota determinada pelo município da situação do imóvel em relação ao valor venal do mesmo. Esse, por sua vez, é determinado conforme a área construída e a área que ocupa no terreno ou sua fração. Dessa forma, antes da entrega do empreendimento e da conclusão das obras, a previsão de estimativa do valor a ser pago de IPTU do imóvel dependerá de consulta prévia à prefeitura local que, dependendo dos critérios por essa utilizados para o devido cálculo e mediante a apresentação de documentos solicitados, indicará valor aproximado e estimado desse imposto.Como complemento, também em consulta à prefeitura local, pode-se apurar critérios municipais para as hipóteses de descontos ou isenções de IPTU.



Dúvidas gerais

  • Qual a vantagem de se comprar um imóvel no seu lançamento?

    Quando você compra um imóvel no lançamento, você pode escolher a unidade mais adequada à sua preferência, além de encontrar, nessa fase de vendas, as melhores condições de preço e de forma de pagamento.

  • O que é um imóvel na planta?

    É o imóvel comercializado durante a fase de lançamento, ou seja, antes do início da construção.

  • O que significa comprar um imóvel na planta?

    Significa comprar um imóvel quando ele está sendo lançado, ou seja, o imóvel não se encontra pronto.

  • Que cuidados deve-se tomar para comprar um imóvel na planta?

    Verifique se realmente o imóvel escolhido atende as suas necessidades quanto ao tamanho, localização, infra estrutura oferecida e a sua planta. Planeje seu futuro e analise se o valor e a forma de pagamento deste imóvel se encaixam na sua capacidade de pagamento. Verifique se o projeto do empreendimento encontra-se aprovado e o seu Memorial de Incorporação registrado. Pesquise se a Incorporadora e Construtoras são saudáveis e possuem credibilidade.

  • O que é Incorporação Imobiliária?

    Ato de empreender um projeto imobiliário. É o meio pelo qual alguém, pessoa física ou jurídica, se compromete a construir um edifício, ou conjunto deles, com diversas unidades autônomas, sendo-lhe permitido comercializar as unidades que o comporão, antes ou durante a fase de construção do empreendimento. Para que a Incorporação Imobiliária produza os efeitos e permita a venda da unidades imobiliárias autônomas, é necessário o seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, que inclusive dá segurança ao adquirente quanto a condição técnica e idoneidade do incorporador, à legitimidade do projeto, às características e metragem do imóvel, bem como as regras de convivência em condomínio. É o processo que permite a comercialização legal de um empreendimento que ainda se encontra na planta.

  • Como sei se devo confiar numa incorporadora?

    Obtenha informações sobre a tradição desta Incorporadora, verificando: * Há quanto tempo ela trabalha no mercado. * Quantos empreendimentos ela entregou. * Padrão de qualidade de seus produtos e a pontualidade na entrega dos seus imóveis.

  • A responsabilidade de entrega do imóvel é da incorporadora ou da construtora?

    Ainda que a Incorporadora possa contratar uma Construtora para a execução das obras, a obrigação para entregar a unidade autônoma cabe sempre a Incorporadora, que assume essa responsabilidade pelo exercício de sua atividade, que é prometer entregar as unidades autônomas em contrapartida do recebimento de preço certo e ajustado.

  • O que encontro em um estande de vendas?

    O estande de vendas é usualmente construído no local onde será erguido um empreendimento imobiliário. Nele, encontram-se expostos a maquete do projeto, plantas e imagens dos apartamentos e das áreas comuns, bem como, na maioria das vezes, o apartamento modelo decorado. No estande encontram-se também os corretores de imóveis treinados para apresentar o empreendimento.

  • Para que serve o apartamento modelo decorado?

    O apartamento modelo decorado, geralmente construído nos estandes de vendas, tem como finalidade mostrar as características da planta do apartamento, apresentando também uma sugestão de decoração.

  • O que é a corretagem imobiliária?

    Corretagem é uma comissão paga ao corretor de imóveis pelos serviços de intermediação imobiliária.

  • Qual a melhor forma de pagamento de um imóvel?

    A melhor forma depende exclusivamente de sua receita. Você deve analisar qual fluxo de pagamento melhor se adapta à sua renda familiar. Hoje em dia, existem vários financiamentos com prazo de pagamento de até 30 anos e com taxas de juros muito atrativas.

  • Comprar um imóvel pensando na sua aposentadoria é uma boa estratégia?

    Sim. Além de utilizar o imóvel como uma fonte de renda, através dos aluguéis, no longo prazo, a sua valorização vem superando a inflação.

  • O que é Alienação Fiduciária?

    É o instrumento no qual se transfere um imóvel do devedor para o credor em garantia do pagamento da dívida. O devedor permanece com a posse para uso próprio do bem. Quando a dívida é quitada, a propriedade é consolidada em nome do antigo devedor.

  • O que é hipoteca?

    Hipoteca é direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel.

  • Quais despesas e obrigações que terei ao adquirir um imóvel?

    Quando da assinatura da escritura pública de venda e compra, o adquirente do imóvel responderá pelo pagamento do imposto de transmissão de bem imóvel (ITBI / ITVI), despesas cartorárias para a lavratura da escritura e registro dessa perante o cartório imobiliário. A alíquota e a forma de cálculo do imposto variam de acordo com cada município. Da mesma forma, as custas cartorárias, com o Tabelião de Notas e o Registro de Imóveis, variam de um Estado para outro e devem ser consultadas no cartório competente. Após o recebimento da escritura, o adquirente deverá efetuar na prefeitura local a alteração do contribuinte do imóvel para constar que passou a ser o proprietário do imóvel, de modo que a cobrança do IPTU seja encaminhada diretamente aos seus cuidados, uma vez que o proprietário é o único responsável pelo referido recolhimento.

  • O que é a Assembléia Geral de Instalação de Condomínio?

    É a primeira reunião dos condôminos, juntamente com a empresa que administrará o condomínio, e também com a presença da incorporadora. É nessa reunião que, usualmente, elegem-se o síndico, o subsíndico e os conselheiros do condomínio.

  • O que faz uma Administradora Condominial?

    Uma Administradora Condominial é uma empresa de prestação de serviços voltada para a administração de imóveis em condomínio. Destaca-se a assessoria ao síndico do condomínio em todos os aspectos legais e administrativos, tais como cobranças de despesas condominiais, pagamentos de despesas do condomínio, administração de pessoal e outros serviços que agreguem valor ao condomínio.

  • Quem pode ser o síndico?

    O síndico pode ser qualquer pessoa, física ou jurídica, condômino ou não, eleito pelos condôminos para defender os interesses dos mesmos e, no caso de terceiro, contratado pelo condomínio para tal fim. Em empreendimentos construídos em fases, o compromisso de compra e venda pode prever um prazo no qual o síndico do condomínio será a própria incorporadora, o que é feito com o objetivo de proporcionar as condições necessárias para a continuidade das obras.

  • O que é contribuição para as despesas de condomínio?

    É a despesa que deve ser custeada por cada condômino, a partir da instalação do condomínio, calculada através do rateio da previsão mensal de gastos comuns no condomínio. Esse valor é composto de despesas ordinárias (gastos mensais rotineiros) e extraordinárias, quando devidamente aprovadas em assembleia ou por determinação da administração do condomínio, quando for o caso.

  • É possível ter uma previsão do valor desta contribuição para as despesas condominiais do empreendimento?

    Sim. Nos lançamentos de empreendimentos imobiliários, usualmente a incorporadora, com o auxílio de uma empresa administradora de condomínios, faz uma estimativa do custo por apartamento. Vale se informar para verificar se o custo do condomínio do imóvel desejado está adequado ao seu orçamento. É importante considerar que o valor estimado da taxa condominial pode variar até a instalação do condomínio, tendo em vista alterações de preços de serviços e produtos.

  • Quando a Assembléia de Instalação de Condomínio é realizada, e desde quando é devida a contribuição para as despesas condominiais e demais despesas?

    Via de regra, após a emissão do Habite-se pela prefeitura local, a incorporadora convocará os adquirentes das unidades para instalar o condomínio e eleger seus representantes, sendo devidas, a partir desta assembleia, a taxa condominial e demais despesas relacionadas com o funcionamento do condomínio.

  • Como são elaboradas e como saber quais as normas que regerão o condomínio quando o empreendimento ficar pronto?

    Na Convenção de Condomínio e no Regimento Interno encontram-se as normas que regerão o condomínio, que são elaboradas de acordo com as peculiaridades do empreendimento e em conformidade com o disposto no Código Civil Brasileiro. Um dos requisitos para o registro do Memorial de Incorporação é o arquivamento da minuta da Convenção de Condomínio que regerá o dia a dia desse empreendimento quando concluídas suas obras. Com a averbação da construção, é registrada a Convenção de Condomínio nos moldes da minuta arquivada quando do registro da incorporação imobiliária. Eventuais alterações introduzidas na respectiva minuta da Convenção de Condomínio após o registro da incorporação deverão ser objeto de ciência e aprovação pelos adquirentes, e a juntada da nova minuta ensejará a rerratificação do registro da incorporação imobiliária. A cópia dessa minuta deve ser disponibilizada ao cliente quando da celebração do contrato para aquisição de unidade do empreendimento.

  • O que é uma SPE?

    A Sociedade de Propósito Específico (SPE) é uma sociedade empresária, que pode ser utilizada na forma de sociedade limitada ou sociedade anônima, cuja atividade é claramente descrita no contrato social, possuindo, na maioria das vezes, o prazo de existência determinado pelo propósito específico ao qual foi concebida. Nos casos de grandes incorporadoras, com diversos empreendimentos, a utilização de uma SPE para cada um dos empreendimentos imobiliários é muito comum.

  • O que é cessão de direitos?

    É o contrato, a título oneroso ou gratuito, pelo qual a pessoa titular de direitos (cedente) transfere a outra pessoa (cessionária) esses mesmos direitos, tornando-se o cessionário titular dos direitos até então do cedente. Em se tratando de imóveis, temos a cessão de direitos quando uma pessoa transfere a outra os direitos ao recebimento de unidade autônoma, que adquiriu mediante promessa de venda e compra, de modo que, por ocasião da escritura pública, o cessionário receba a titularidade do imóvel. As cessões de direitos sobre imóveis devem ser informadas na Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI) emitidas pelos cartórios e são sujeitas ao recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

  • Se compro um imóvel na planta, posso revendê-lo antes de sua entrega?

    Sim, e a revenda é feita por meio da cessão de direitos. Isso porque, tratando-se de imóvel na planta, o adquirente só receberá a escritura do imóvel após a averbação da conclusão da obra, com a consequente abertura de matrícula do imóvel. E, na medida em que ainda não se tornou legítimo proprietário do imóvel, somente poderá transmitir os direitos de recebimento daquela unidade autônoma mediante a promessa de venda e compra do referido imóvel. Se essa revenda ocorrer antes do pagamento integral do preço do imóvel, a incorporadora deve comparecer neste instrumento para anuência e aprovação do “novo adquirente”, bem como deverá ser observado o que dispõe o contrato originalmente assinado a respeito dessa revenda ou cessão de direitos e eventuais taxas ou demais despesas incidentes.

  • Um estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil? Como?

    O estrangeiro, domiciliado ou não no Brasil, com ou sem visto permanente, pode adquirir imóveis no País, originados de incorporação imobiliária, nos termos da Lei 4.591/64. Mas, para isso, é necessário ter inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) conforme exigência do art. 20 da Instrução Normativa n°- 461/2004 da Secretaria da Receita Federal. Sem CPF no Brasil, o estrangeiro não poderá firmar instrumento público ou particular de compra e venda de imóvel e requerer o seu registro no cartório de imóveis competente. Para o estrangeiro obter inscrição no CPF, são necessários os seguintes documentos: (a) passaporte válido e/ou RNE válido, (b) Certidão de Nascimento traduzida para o português por tradutor juramentado e autenticada pelo Consulado Brasileiro no país de origem e (c) formulário de Ficha Cadastral de Pessoa Física devidamente preenchido. O pedido de inscrição no CPF pode ser feito nos Consulados Brasileiros no exterior, na Secretaria da Receita Federal, iniciando-se pelas agências de Correio ou do Banco do Brasil. A solicitação de CPF de estrangeiro pode ser feita por meio de procurador. Usualmente, as incorporadoras exigem que o estrangeiro não residente no Brasil constitua procurador no Brasil para o cumprimento das obrigações subsequentes assumidas no contrato e para fins de envio de comunicação a respeito do empreendimento, andamento da obra, etc.

  • Pode-se adquirir um imóvel através de pessoa jurídica?

    Sim, independentemente de ter sua sede no Brasil ou no exterior, basta que esteja regularmente representada segundo seu contrato ou estatuto social. Porém, em se tratando de pessoa jurídica com sede no exterior, é necessário que se obtenha o CNPJ para efetuar a aquisição de bens imóveis no Brasil, bem como para fins de tributação pela Receita Federal.

  • O que é Habite-se?

    O Habite-se é o auto de conclusão da obra edificada em conformidade com os projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo poder público municipal e autoriza a incorporadora a proceder a entrega do empreendimento e das unidades autônomas aos adquirentes.

  • O que é averbação da construção e quando ocorre?

    Com a conclusão das obras, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel (empreendimento). Isso é realizado com a apresentação, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND_INSS). Somente após a análise pelo Oficial Registrador, que normalmente ocorre dentro de até 30 (trinta) dias contados do protocolo dos referidos documentos, é efetivada a averbação da construção junto à matrícula do imóvel.

  • O que é Alvará de Obra (Alvará de Execução)?

    O Alvará de Obra é a licença para construção emitida pela municipalidade em conformidade com o projeto legal do empreendimento. A construção só pode ser iniciada com esse alvará em mãos.

  • Quais órgãos aprovam a execução das obras de um empreendimento?

    O projeto do empreendimento que será composto por unidades autônomas é aprovado pela prefeitura local, que emitirá os alvarás de aprovação e de construção, permitindo o início das obras. Além disso, se necessário, o projeto deverá igualmente ser aprovado por outros órgãos estaduais e federais conforme exigência da municipalidade.

  • O que é um loteamento?

    Nos termos da Lei Federal nº-6.766/79, loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamentos, modificações ou amplificações de via existente. Os projetos de loteamento devem ser aprovados pelo Estado e pela municipalidade, que levam em consideração fatores como a escolha de áreas fisicamente adequadas para o desenvolvimento urbano, integração com a malha urbana (diretrizes), percentuais mínimos de áreas necessárias à formação do sistema viário, áreas verdes, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e recuo, dimensionamento de quadras e lotes. A aprovação de loteamentos em observância ao disposto na Lei 6.766/79 e no plano diretor do município evita a ocupação desordenada das áreas urbanas permitindo o desenvolvimento harmônico das cidades.

  • O que é um lote caucionado?

    Para assegurar que o loteador promova as obras de infraestrutura em conformidade com as características do loteamento aprovadas no projeto, a municipalidade exige que o loteador dê em caução alguns lotes integrantes do loteamento. Essa garantia é averbada na matrícula de cada um desses lotes junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Uma vez obtida a aceitação das obras pela prefeitura, a caução é extinta e o loteador poderá dispor normalmente dos lotes antes dados em garantia da execução do projeto de urbanização.

  • Como posso saber o tamanho da casa a ser construída em determinado lote?

    Para arquivamento do Memorial de Loteamento junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis, documento que registra as características do loteamento e a regularidade do processo para sua aprovação, é necessário o detalhamento, pelo loteador, dentre outros itens, das condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, tais como recuos, limites, padrões de construção e outros. Tais normas são, normalmente, disponibilizadas pela Associação de Moradores do Loteamento, que também fiscaliza se as mesmas estão sendo devidamente respeitadas. Além disso, devem ser observadas as diretrizes e restrições constantes na lei do município onde o loteamento está inserido.

  • O que é Tabela Price?

    É um sistema de financiamento em que as parcelas são iguais, a amortização crescente e o valor dos juros declinante. Também conhecido como Sistema Francês de Amortização.

  • O que é Sistema SAC?

    É um sistema de financiamento em que as prestações são decrescentes, com amortização constante e juros decrescentes.

  • O que é o índice de correção?

    É o índice pactuado em contrato para atualização monetária dos valores envolvidos no mesmo.

  • O que é INCC?

    Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Nacional de Custo da Construção afere a evolução dos custos de construções habitacionais. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado durante o período de construção.

  • O que é IGP-M?

    Calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Geral de Preços é divulgado no final de cada mês. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre as parcelas com vencimento após o período de obras do empreendimento e que sejam devidas diretamente à incorporadora, conforme previsto no respectivo compromisso de compra e venda.

  • O que é TR?

    É a Taxa Referencial de Juros utilizada para a correção da Caderneta de Poupança. É também utilizada na correção das parcelas de pagamento de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pós-chaves.

  • Qual o índice de correção normalmente utilizado na aquisição de um imóvel na planta?

    Quando se compra um imóvel com financiamento provido diretamente pela incorporadora, na maioria dos casos, se utiliza como índice de correção das prestações o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a conclusão das obras, ou, ainda, até a data prevista contratualmente. Após a sua conclusão, o índice de reajuste passa a ser o IGP-M. Quando se compra um imóvel com financiamento bancário, adota-se, usualmente, o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a sua entrega, ou seja, durante o período de construção. Após a sua conclusão e devido repasse do financiamento ao Banco Financiador, o índice de reajuste passa a ser a TR, acrescida de uma taxa de financiamento previamente estabelecida pelo mesmo.



Financiamento de um imóvel

  • O que é o saldo devedor?

    Valor restante para a quitação total de um bem móvel ou imóvel. Nos financiamentos imobiliários, o saldo devedor é reajustado mensalmente de acordo com a taxa de juros e o índice estipulados em contrato.

  • O que é Carta de Crédito?

    Documento concedido pelo banco (instituição financeira) ao pretendente de financiamento imobiliário com crédito já aprovado, ou seja, após análise dos documentos solicitados e a realização de pesquisa a respeito do comprador.

  • O que é repasse bancário?

    Repasse bancário é a captação de recursos em instituição financeira para quitação do imóvel junto à construtora.

  • Quando inicio o processo de repasse bancário?

    As instituições financeiras, para liberação do crédito, exigem a legalização do imóvel para tê-lo como a garantia do pagamento da dívida, seja pela hipoteca ou pela Alienação Fiduciária. A legalização do imóvel constitui uma série de atos concatenados, a partir da conclusão de construção, com duração média de 90 dias. As Cartas de Crédito fornecidas pelas instituições financeiras têm validade média de 90 a 180 dias. Dessa forma, o início do processo de repasse bancário deve ocorrer de 30 a 60 dias antes da conclusão da construção.

  • Quais os custos com o processo de repasse?

    Os custos com o processo de repasse serão por conta do adquirente e incluem assessoria, emolumentos e imposto de transmissão do bem imóvel, ou seja, serão as mesmas despesas que teria após a quitação do preço, quando solicitasse a escritura definitiva, o ITBI, emolumentos de escritura e registro, que variam conforme o valor de cada imóvel.

  • Quais documentos são necessários para contratar o financiamento bancário?

    A documentação pode variar de acordo com a instituição financeira. Mas são sempre solicitados documentos do vendedor, do imóvel, além dos documentos pessoais e de comprovação de renda do comprador.

  • Como é feita a assessoria para fins de contratação de financiamento e qual seu objetivo?

    A assessoria para fins de contratação de financiamento é efetivada por uma empresa especializada que auxilia no processo de análise de crédito, documental e jurídica, visando a agilizar e assegurar a perfeita formalização dos contratos de crédito imobiliário, segundo os requisitos legais e normativos vigentes, além dos parâmetros e políticas estabelecidos pela instituição contratante.

  • O que é análise de crédito?

    Análise de crédito consiste no estudo das condições de venda do imóvel e características do comprador, visando a assegurar que a operação seja realizada de acordo com parâmetros e políticas de crédito aceitas pelo mercado bancário, de modo a viabilizar o repasse no futuro, lembrando que não é aceita na análise de crédito a existência de restrição cadastral. A análise de crédito sempre ocorre em dois momentos, o primeiro no ato da compra e depois no momento do repasse.

  • Quais os documentos necessários para comprovar renda?

    Para comprovar renda, geralmente são solicitados os três últimos holerites, informes de imposto de renda ou extratos de movimentação bancária.

  • O que é Behavior?

    Behavior é termo utilizado para a comprovação da capacidade de pagamento por meio do histórico de pagamento das parcelas devidas rigorosamente nos prazos estipulados. Muitos bancos adotam esse mecanismo para aprovar o financiamento bancário de um imóvel.



Imóvel

  • O que é área privativa?

    É a área de um imóvel, medida em metros quadrados, de uso exclusivo de seu proprietário, ou seja, a área interna dos apartamentos delimitada pela superfície externa das paredes.

  • O que é área comum?

    É a área que pode ser utilizada por todos os moradores de um condomínio. Como exemplo temos o salão de festas, lobby de entrada, piscina, playground, entre outros.

  • O que é área total?

    A área total de uma unidade autônoma é a somatória da área privativa (área interna da unidade e de uso exclusivo do adquirente) e quota parte da área comum (área externa à unidade e de uso comum dos demais condôminos) que cabe a essa unidade.

  • As áreas comuns são entregues equipadas e decoradas? Qual a vantagem disso?

    Existem empreendimentos que são entregues com suas áreas comuns já decoradas e equipadas. Esse procedimento é vantajoso, pois se evita que, logo nos primeiros meses após a instalação do condomínio, os moradores tenham que arcar com despesas adicionais para realizar esses serviços. Vale verificar, na hora da compra, se a decoração será cobrada à parte do preço do imóvel. Existem situações em que isso é realizado e outras em que não.

  • Posso comprar apartamentos contíguos e efetuar uma junção dos mesmos? Quais as regras?

    É possível a junção de apartamentos contíguos mediante a aprovação pela prefeitura municipal e demais órgãos competentes, devendo-se sempre observar a legislação específica de cada município. Na hipótese de junção de duas ou mais unidades, o adquirente arcará com todas as taxas e despesas equivalentes a cada uma das unidades de sua propriedade.

  • Quando compro um imóvel, é possível modificar a planta e o acabamento do mesmo?

    Algumas incorporadoras permitem que seus clientes escolham alternativas de planta e acabamentos que mais se adaptam às suas necessidades. A escolha por essas opções não precisa ser realizada no momento da compra, durante a fase de lançamento.

  • Quais os tipos de vagas de garagem e como identificá-los em cada caso?

    As vagas de garagem podem ser áreas comuns ou unidades autônomas. As vagas comuns são indeterminadas e integrantes da área comum da unidade autônoma, cujo uso é definido pela convenção de condomínio. As vagas autônomas são independentes e não integram a área total das unidades autônomas, estando delas desvinculadas e possuindo áreas e frações ideais próprias e matrículas individualizadas, estando sujeitas a tributação de IPTU.

  • O que é número de contribuinte e quando ele será atribuído ao meu imóvel?

    É o número de identificação fiscal do imóvel atribuído pela Prefeitura para identificação deste. Dependendo da localidade, diante da averbação da construção e especificação do condomínio, a Incorporadora, mediante requerimento, solicita à Prefeitura a abertura de inscrição fiscal de cada unidade autônoma do empreendimento, de modo que cada uma seja tributada individualmente. Todavia, essa é uma prerrogativa da municipalidade, e tal procedimento varia de uma cidade para outra.

  • O que é a matrícula de um imóvel?

    A Matrícula é o primeiro registro do imóvel. Ela contém o histórico completo de registro do imóvel onde constam as características descritivas (dimensões, confrontações, etc), assim como os dados de qualificações de seus proprietários (nome, CPF, RG, estado civil, etc).

  • Como se obtém a matrícula de um imóvel?

    A matrícula do imóvel é obtida no Registro de Imóveis da circunscrição competente, podendo a solicitação ser feita através da informação do número da matrícula, do endereço do imóvel ou através do nome de seu proprietário.

  • A partir de que momento o imóvel tem uma matrícula?

    A matrícula é aberta quando do primeiro registro de um determinado imóvel. No caso de lotes destinados a construção em loteamentos urbanos, a matrícula individualizada de cada lote é criada, normalmente, quando do registro do loteamento, por solicitação direta da incorporadora.

  • O que é fração ideal de terreno?

    É a quota parte ideal do terreno que cabe a cada unidade do empreendimento.

  • Qual é o procedimento para o recebimento do imóvel?

    Após a conclusão das obras, o que é caracterizado pela emissão, pela prefeitura local, do certificado de conclusão da obra (Habite-se), o cliente deve ser convocado pela incorporadora para efetuar a vistoria do imóvel que, estando devidamente em ordem, po

  • O que é vistoria de um imóvel?

    A vistoria do imóvel é o ato pelo qual o comprador, após convocação da incorporadora, comparece no imóvel, acompanhado de um profissional habilitado indicado pela incorporadora, para verificar se o imóvel foi construído em conformidade com o memorial descritivo e se o mesmo encontra-se em condições de uso, devendo nesse caso firmar boletim de vistoria do imóvel demonstrando a sua concordância com a edificação, requisito para a sua imissão na posse do mesmo.

  • Após o recebimento do imóvel, posso reformá-lo?

    Após o recebimento do imóvel, esse pode ser reformado desde que: (I) a alteração seja compatível com especificações construtivas e projetos do empreendimento, (II) tenha viabilidade técnica e não gere quaisquer riscos à solidez e segurança do empreendimento, (III) não acarrete quaisquer danos aos demais condôminos ou áreas comuns, observados os termos da Convenção e Regimento Interno do Condomínio, (IV) a referida reforma seja aprovada, quando for o caso, em assembleia geral de condôminos convocada para tal fim e (V) sejam observadas as normas e legislação municipais e obtidas as aprovações necessárias em todos os órgãos responsáveis.

  • O que é garantia técnica e onde encontro os seus prazos?

    Garantia técnica é o período em que a construtora e/ou incorporadora responde pela adequação do produto quanto ao seu desempenho dentro do uso que normalmente dele se espera e em relação a vícios que tenham sido constatados nesse intervalo de tempo. Os seus prazos são entregues pela construtora e/ou incorporadora no ato da venda através do Manual de Garantias do Proprietário e também no Manual do Proprietário, específico da sua unidade, adquirido no ato de entrega das chaves.